Quand vient le moment venu de simuler son crédit pour financer son projet immobilier, arrive la question épineuse de trouver la durée idéale pour financer son logement. Tout l’enjeu consiste à déterminer un budget qui puisse faire vivre convenablement le ménage tout en remboursant le plus rapidement possible son bien.

Dans un marché de l’immobilier toujours tendu il est difficile de respecter les budgets

Chercher son logement n’est pas aisé. En effet, les ménages, sont pris généralement dans une triangulaire entre le prix du logement, ses critères et le coût de l’emprunt.

Si les taux ne remontent pas, il laisse à penser que les ménages en profitent davantage. Cependant le prix de l’immobilier ne cesse de grimper. A Paris, jamais l’immobilier n’a été aussi élevé depuis la reprise en 2012 d’après LCI. Pour se financer, les nouveaux acquéreurs ont tendance à rallonger la durée d’emprunt afin d’atteindre les standards de logements espérés.

Ce comportement pose problème puisque l’on sait qu’un crédit plus rapidement remboursé coûte moins cher au final : vous pouvez vous en rendre compte en effectuant une simulation sur Solutis par exemple. De ce fait, l’optimisation de son rendement dépendra de l’âge de l’emprunteur, du niveau de disponibilité et du type de bien concerné.

Les Jeunes actifs ont plus de temps pour rembourser leurs crédits

Il existe une règle en matière de gestion de patrimoine qui accompagnera les jeunes actifs dès le début de leur installation dans leur vie professionnelle. Pour se constituer un patrimoine, il ne faut pas hésiter à acquérir son bien immobilier le plus rapidement possible.

Les faits sont prouvés, un jeune actif qui répond à une situation professionnelle stable et un comportement pécuniaire sain favorise les possibilités de se constituer un patrimoine immobilier plus élevé.

De plus, les banques recherchent des jeunes actifs avec des revenus élevés pour attirer un public qui dans l’avenir se retrouvera dans une situation financière plus confortable. Bien que l’achat d’un bien immobilier est lourd de conséquence, ils compteront sur des revenus qui augmenteront régulièrement ce qui permettra de retrouver progressivement du reste à vivre (à condition de rester dans le logement).

La durée de l’emprunt limitée aux âges avancés

A contrario l’acquéreur d’un âge plus avancé devra se constituer en priorité des liquidités pour sa retraite. Selon le livre de Marc Fiorentino dans « Sauvez votre argent (2011) », les seniors doivent liquider leur patrimoine pour anticiper les problèmes de la vie (frais de santé, achat de véhicule, limite de l’accès aux crédits). De ce fait à partir de 50 ans, il deviendra de plus en plus compliqué de s’endetter d’où la raison d’anticiper son budget avant d’arriver à cette limite.

De plus le coût de l’assurance et du crédit augmente fortement à partir de 35 ans en sachant que cette situation peut impacter fortement la renégociation de son crédit (jusque 30% du coût du crédit).

Les jeunes actifs ont encore du temps pour rembourser leur crédit contrairement aux seniors qui de facto n’ont plus les mêmes bénéfices du temps pour se financer.

Choisir la bonne durée pour son investissement immobilier

Les nouveaux venus dans l’investissement immobilier se posent souvent la même question :

Faut-il rembourser rapidement et profiter au plus vite des rentes pleines de son investissement ou alors étaler le remboursement pour bénéficier immédiatement d’un petit pécule ?

Cette réponse dépend de l’objectif de son portefeuille immobilier. Si l’objectif vise à s’octroyer un peu de cash-flow alors un délai plus long sera privilégié. Dans ce cas l’investisseur rassurera la banque en démontrant qu’il est capable de générer de la marge sur des investissements rentables. De plus en cas de défaillance de la part des locataires ou de travaux, cette marge permettra de les financer sans entraver son budget personnel.

Si l’objectif est de se créer un patrimoine, le délai de remboursement plus court sera à retenir. Cette stratégie peut être intéressante si le propriétaire a des capacités financières significatives et cherche à défiscaliser. Dans ce cas, il devra disposer de liquidité abondante pour prévoir les éventuels travaux d’entretien ou d’amélioration de l’habitat. En matière d’investissement immobilier il est préférable de diversifier son portefeuille afin de jouer sur les vases communicants de la fiscalité et de l’emprunt.

L’écart des taux : la bonne alchimie entre durée et rendement de l’épargne

Un choix certes difficile mais judicieux que de comparer le rendement de l’épargne et le rendement de la dette. Plus le rendement de l’épargne est élevé plus l’écart grandi à l’avantage du crédit à long terme. Dans cette configuration le choix de la durée de son endettement pour son logement n’est pas à prendre à la légère.

L’augmentation d’un crédit de 15 à 20 ans permet d’emprunter environ 30 000€ supplémentaire. A contrario il en coûte plus de 4 000€ supplémentaire malgré les taux faibles. En passant de 25 à 30 ans le coût de financement de 18 000€ supplémentaire coûte 54 000€.

Ces chiffres démontrent les avantages que procurent le remboursement rapide de son emprunt ou de se fixer une limite raisonnable pour son budget « acquisition ». Ce qu’il faut retenir c’est que l’intérêt de rallonger ces délais visera à préparer un autre projet d’investissement pour faire croître la valeur de son patrimoine.

Quelle durée d’emprunt choisir pour votre crédit immobilier ?
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