Quel est le délai de préavis à respecter pour une location ?

Qu’est-ce qu’un droit à la résiliation d’un contrat de location ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il semble important de souligner que le bailleur et le locataire ont tous les deux le droit de résilier le contrat de bail à usage d’habitation. Cependant, ils doivent respecter un délai de préavis qui varie en fonction du type de location (location meublée ou vide).

En outre, toute résiliation au contrat de bail doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou encore par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En effet, il faut noter que le locataire a le droit de donner congé à son contrat de location à n’importe quel moment de la durée de vie de ce contrat, tant qu’il respecte ce délai de préavis.

Par contre, le bailleur ne peut résilier un contrat en cours de bail. Il doit attendre l’écoulement du bail.

S’il souhaite donner congé à son locataire, il devra mentionner des motifs spécifiques (nous allons les détailler plus bas) et respecter un délai de préavis en vigueur.

Dans tous les cas, le délai de préavis est mis en place pour que le locataire et le bailleur puissent procéder à un état des lieux de sortie. De plus, cela permettra au bailleur de trouver un nouveau locataire et d’organiser les visites.

Résiliation d’un contrat de location par un locataire

Un délai de préavis d’un mois dans le cadre d’une location meublée

S’il s’agit d’une location meublée constituant une résidence principale, le locataire dispose d’un délai de préavis de 1 mois pour informer le propriétaire.

Ce délai commence à courir à partir de la date de réception de la lettre recommandée donnant congé au propriétaire.

En effet, en tant que locataire, vous avez la possibilité de rendre les clés de la maison ou de l’appartement meublé avant la date de fin du bail prévu dans le contrat.

Cependant, vous devrez toujours vous acquitter du paiement du loyer jusqu’à l’écoulement de ce délai de préavis. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer à son locataire le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie correspond à l’état des lieux d’entrée.

S’il refuse ou s’il prend du temps à vous rembourser, vous avez la possibilité de lui adresser une demande de remboursement de caution par lettre recommandée avec accusée de réception.

C’est la première solution amiable, mais vous pouvez également saisir la commission de conciliation locataire/propriétaire dont le siège se trouve au sein de la préfecture de votre département. Elle a pour mission de tenter une conciliation en cas de litige.

Si vous n’obtenez pas encore gain de cause, malgré ces démarches, vous pouvez recourir au tribunal d’instance.

Dans ce cas, pensez à apporter des justificatifs tels que des preuves de paiement de loyers et des preuves de la cohérence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

Il semble important de préciser que le délai de préavis d’un mois ne s’applique pas aux baux de location courte durée (location saisonnière). C’est un contrat qui concerne plutôt des locations de vacances de type « meublées de tourisme ».

Donc, il appartient aux deux parties (locataire/propriétaire) de définir préalablement les modalités de résiliation et du délai de préavis en fonction de leur contrat.

Un délai de préavis de 3 mois dans le cadre d’une location vide

S’il s’agit d’une location non meublée, le délai de préavis est de 3 mois.

En général, la validité d’un contrat de location vide est de 3 ans si le propriétaire est une personne physique ou une société civile immobilière familiale (SCI familiale).

Pour information, cette dernière est créée entre deux ou plusieurs associés unis par un lien de parenté.

Par contre, si le bailleur est une personne morale, la durée d’un contrat de location légale est de 6 ans.

Dans tous les cas, si le locataire veut donner congé à son bailleur, il est légalement possible de le faire à n’importe quel moment de la durée de validité du contrat de bail.

Cependant, il doit juste respecter ce délai de préavis de 3 mois.

Les exceptions

Il existe des cas exceptionnels où un locataire peut réduire ce délai de préavis de 3 mois à 1 mois.

Toutefois, ce délai ne s’applique pas si, en tant que locataire, vous n’êtes pas en mesure de fournir un des justificatifs suivants :

• Logement se trouvant dans une zone tendue

On appelle une zone tendue, une commune urbaine ayant plus de 50 000 habitants, et dans laquelle la demande de logements est plus forte par rapport à l’offre.

Pour information, la liste de ces grandes agglomérations définies comme une zone tendue est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et c’est la loi Alur qui définit le délai de préavis de 1 mois accordé au locataire s’il souhaite donner congé à son bailleur.

• Perte involontaire d’emploi

Le délai de préavis pour une location non meublée est également réduit à 1 mois si vous êtes licencié, si votre situation professionnelle résulte d’un non-renouvellement d’un contrat à durée déterminée.

En effet, tant que la rupture de votre contrat de travail est conventionnelle et à l’initiative de votre employeur, vous bénéficiez de ce délai de préavis de 1 mois pour votre location non meublée.

Donc, la démission n’est pas une motivation pour mettre fin à votre contrat de location.

• Mutation professionnelle

Qu’elle soit à l’initiative de l’employeur ou de l’employé, la mutation professionnelle peut être une motivation pour réduire le délai de préavis d’un contrat de location de 1 mois.

De plus, il n’existe pas de limite de l’éloignement géographique pour bénéficier de ce délai.

• Premier emploi/Reprise d’emploi

Après une longue période de chômage ou après votre fin d’études, l’obtention d’un premier emploi ou la reprise d’emploi est également un motif pour bénéficier d’un délai de préavis de 1 mois.

• Les aides financières octroyées au locataire

Si vous bénéficiez du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou si vous êtes éligible à l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés), vous devrez les prouver à votre bailleur pour profiter de 1 mois de délai de préavis.

• L’état de santé

Vous pouvez également quitter votre logement et fournir votre préavis à votre bailleur 1 mois avant le jour J si vous lui fournissez un certificat médical qui vient attester votre besoin de déménagement.

• L’attribution d’un logement social

Si vous allez quitter un logement d’un parc privé pour déménager au sein d’un parc public détenu par un bailleur social, vous pouvez bénéficier d’un délai de préavis de 1 mois. Par contre, si vous changez de bailleur social, ce délai de préavis est de 2 mois.

Est-ce possible de quitter un logement sans préavis ?

Il convient de noter que vous pouvez quitter votre logement sans préavis en cas de manquement grave de votre bailleur à ses obligations. C’est le cas par exemple si le logement est insalubre ou en péril.

Cependant, en tant que locataire, vous devrez l’avertir préalablement de ces désordres pour qu’il puisse réaliser des travaux nécessaires avant que vous ne décidiez de lui donner congé.

En principe, votre bailleur doit fournir un logement salubre.

Donc, il existe des raisons qui peuvent justifier votre départ sans préavis :

• Une installation électrique qui présente un danger.
• Une infiltration qui engendre de l’humidité et donc qui occasionne des problèmes de santé.
• Une coupure d’eau pendant des mois.

Par contre, s’il s’agit d’un arrêté préfectoral d’insalubrité ou de péril de votre logement, vous ne devez pas cesser de payer le loyer sous prétexte que le propriétaire bailleur ne respecte pas ses obligations.

Donc, avant de quitter le logement sans préavis, le locataire doit signaler le propriétaire-bailleur de la présence de ces désordres et de lui demander de faire les réparations dont il est le responsable.

Si cette démarche n’a pas de résultat, vous, en tant que locataire, pouvez également lui adresser une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.

En cas de silence ou de refus de la part du propriétaire bailleur, vous pouvez également vous rendre auprès de la commission départementale de conciliation, voire auprès du tribunal d’instance s’il s’agit d’un logement non décent.

Sinon, vous devrez vous rendre auprès de la commune où se trouve le logement en question en cas de logement insalubre ou en péril.

Si le propriétaire bailleur n’effectue pas les travaux pendant le délai ordonné par le maire ou par la commission de conciliation, vous pouvez quitter le logement sans préavis.

Pour cela, vous devrez lui adresser une lettre de congé avec accusé de réception en fournissant des justificatifs aux manquements graves à ses obligations.

Ainsi, vous pouvez payer uniquement le loyer pendant le temps d’occupation du logement jusqu’à votre départ. Vous pouvez également récupérer votre dépôt de garantie.

Résiliation d’un contrat de location par un propriétaire bailleur

Si vous êtes un propriétaire bailleur, vous pouvez également vouloir donner congé à votre locataire à un certain moment de l’exécution du contrat de location. Est-ce possible ?

Sachez que le régime du bail est plus favorable au locataire. Ce qui veut dire que les conditions de résiliation par un bailleur sont plus strictes.

Premièrement, la forme de la résiliation d’un bailleur est la même que celle d’un locataire.

Elle peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.

Deuxièmement, le propriétaire-bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois pour notifier son congé dans le cadre d’une location meublée, et de 6 mois dans le cadre d’une location vide.

Les motivations d’une résiliation d’un contrat de location par un bailleur

Comme énoncées plus haut, les motivations d’une résiliation d’un bail par un propriétaire bailleur sont bien définies par la loi.

Outre le délai de préavis à respecter, il faut que les motifs soient :

La vente du logement loué

En tant que propriétaire, vous pouvez être tenté de vendre un logement loué. C’est un motif valable pour donner congé à votre locataire.

Par contre, ce dernier doit bénéficier de son droit de préemption. C'est-à-dire, vous devrez en priorité lui proposer le logement à la vente.

S’il refuse votre offre, vous êtes libre de proposer le logement à d’autres acquéreurs.

Attention, l’offre doit respecter les mêmes conditions et le même prix aussi bien pour le locataire que pour un tiers acquéreur.

S’il y a une modification de ces conditions de vente telles qu’une renégociation de prix de la part d’un acquéreur, vous devrez proposer cette offre à votre locataire avant de prendre votre décision.

En effet, le locataire dispose d’un délai de 2 mois à compter le préavis du propriétaire pour lui répondre.

En cas de silence de sa part, cela équivaut à un refus selon la loi.

Par contre, s’il souhaite devenir le propriétaire du logement, la signature de l’acte de vente doit avoir lieu dans les deux mois suivant son acceptation.

Ce délai peut être prolongé de 4 mois s’il veut souscrire un prêt. Dans ce cas, le contrat de location sera prolongé jusqu’à la date de la signature de l’acte de vente.

Si la vente ne se réalise pas dans ce délai légal, le contrat peut cesser de plein droit sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation de la vente.

La reprise du logement

Vous pouvez également donner congé à votre locataire pour habiter le logement en question en résidence principale ou pour y loger un parent.

C’est possible si vous êtes une personne physique ou une SCI familiale.

Dans ce cas, le congé doit impérativement mentionner les coordonnées du bénéficiaire de la reprise du logement ainsi que la nature de son lien avec le propriétaire-bailleur.

Ainsi, ce bénéficiaire peut être vous-même, en tant que propriétaire, votre conjoint, votre concubin pacsé ou encore les ascendants ou des descendants des intéressés.

Si le locataire constate qu’il a été victime d’une fraude et que le logement n’est pas occupé par ces différents bénéficiaires, il peut porter l’affaire en justice.

Le loyer impayé ou le manquement du locataire à ses obligations

Il est également possible de mettre fin au contrat de location en cas d’impayés réguliers du locataire ou de manquement à ses obligations.

Par exemple, cela peut être des troubles de voisinage répétés, une sous-location sans autorisation ou encore une restructuration de l’immeuble.

Par contre, ces motifs ne sont pas valables s’il s’agit d’un locataire protégé.

Ce dernier concerne une personne de plus de 65 ans et qui a des ressources inférieures aux plafonds pour l’attribution d’un logement conventionné.

À moins qu’il s’agisse d’un cas exceptionnel prévu par la loi.

Si votre locataire refuse de quitter le logement, il est possible pour un propriétaire d’enclencher une procédure d’expulsion de son locataire.

Cela permet de faire valider son congé et donc de faire valoir son droit.

Si le propriétaire bailleur porte l’affaire à la Cour de cassation, elle ne peut être engagée qu’après la date d’effet de son congé.

Par contre, si la motivation de résiliation donnée par le propriétaire est un mensonge, il s’expose à une amende pénale qui peut atteindre 6 000 euros selon la loi Alur.

C’est le cas par exemple si le propriétaire reloue le logement à un tiers après avoir donné son congé à son locataire.

Récapitulatif des durées de préavis légales pour quitter sereinement un logement

Pour conclure, si vous souhaitez quitter un appartement ou une maison dont vous êtes le locataire, il faut donner congé au propriétaire-bailleur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, d’une remise en main propre avec décharge ou encore par acte d’huissier.

Dans ce cas, la résiliation du bail doit être motivée par :

• une mutation professionnelle,
• un logement se trouvant dans une zone tendue,
• une perte involontaire d’emploi,
• une obtention d’un premier emploi,
• un problème de santé exigeant un déménagement,
• l’attribution d’un logement social,
• l’éligibilité à des aides financières telles que le RSA ou le AAH.

Il faut noter également qu’un propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire s’il souhaite vendre ou reprendre le logement loué ou s’il existe un manquement répétitif des obligations de son locataire (troubles de voisinage, retard répétitif du paiement des loyers, loyers impayés, etc.)

Voici un tableau récapitulatif du délai légal à respecter pour rompre sereinement un bail :