Quel délai pour construire après l’achat du terrain ?

Particuliers ou entreprises, vous êtes nombreux à vous demander s’il existe un délai maximum à respecter entre l’achat d’un terrain et le début de la construction.

En effet, cette démarche peut révéler de nombreuses surprises et il faut bien vous renseigner. La réponse à cette question est simple : vous avez tout le temps que vous voulez à condition que le terrain reste constructible. Autrement dit, il n’existe pas de délai légal à respecter. Par contre, il y a des risques à éviter. Découvrez tous ces aspects dans cet article !

Aucun délai légal entre l’achat d’un terrain et le début de la construction

Dans la majorité des cas, il est possible d’acheter un terrain constructible sans délai maximum pour débuter les travaux. Vous pouvez même choisir de revendre le bien foncier en question si vous voulez.

Cependant, il existe des points que vous devrez vérifier préalablement avant tout achat afin de minimiser les risques de mauvaise surprise. En tant que futur acquéreur, il appartient à vous d’effectuer quelques démarches auprès de la commune où se situe le terrain à vendre :

  • La consultation du PLU
  • L’obtention d’un certificat d’urbanisme
  • La demande de permis de construire

Ces différents points peuvent influencer l’obligation de construire dans un délai précis. Par contre, plus vous serez attentif à ces facteurs, plus vous aurez le temps que vous voulez pour démarrer les travaux de construction.

Et justement, l’on va les aborder point par point, plus bas. Avant toute chose, il semble important de définir les différents types de terrain afin de bien contextualiser le sujet du préambule.

Donc, il existe deux types de terrain :

Le terrain en secteur diffus

Un terrain est dit « en diffus » s’il est isolé ou s’il est hors lotissement. Il donne l’avantage de pouvoir choisir n’importe quel type de construction et n’importe quelle entreprise constructeur en fonction de votre budget. Il suffit de respecter les règles d’urbanisme.

Par contre, vous devrez vérifier quelques points en amont de votre achat de terrain :

  • Le terrain est-il vraiment constructible ?
  • Y a-t-il des droits de passage et de servitudes à respecter ?
  • Quel est le coefficient d’occupation des sols autorisé par la commune ?
  • Comment est la qualité du sous-sol ?

Cette liste est encore non exhaustive. Vous obtiendrez les réponses auprès de la mairie. Vous devrez également vous renseigner si le terrain à vendre est viabilisé (le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de téléphone). Pour cela, vous pouvez demander cette information auprès des sociétés concessionnaires ou en allant directement sur le terrain.

Enfin, il est également judicieux d’acheter un terrain déjà borné afin d’éviter les litiges fonciers. D’ailleurs, cela vous permet également de connaître la superficie exacte du terrain et la surface réellement constructible.

Si ce n’est pas le cas, vous devrez plus tard faire appel à un géomètre expert pour le bornage. Dans ce cas, vous devrez prévoir des réserves au bornage pendant le mois qui suit la signature de l’acte authentique de vente.

Le terrain en lotissement

Un terrain est dit « en lotissement » s’il provient d’un terrain unique divisé en plusieurs parcelles. Dans ce cas, le lotisseur l’a déjà borné, viabilisé et a organisé tous les accès. De plus, un permis de construire est déjà acquis pour l’acheteur du terrain. Il ne vous reste plus qu’à respecter les règles du lotissement.

L’avantage d’un terrain en lotissement réside dans la connaissance préalable de la surface constructible. Autrement dit, il n’y aura plus de doute sur la taille de la maison à construire grâce à la connaissance préalable du coefficient d’occupation du sol.

Par contre, il semble important de souligner que le prix d’un terrain en lotissement est plus élevé par rapport à un terrain en secteur diffus. De plus, il existe des règles d’implantation et des styles d’architecture (matériau à utiliser, couleur de la façade, types de toiture, etc.) imposés par le lotisseur.

Ce dernier peut également imposer un règlement intérieur du lotissement. Ce qui risque d’être plus contraignant par rapport aux règles d’urbanisme locales. En effet, les lotisseurs qui laissent les acheteurs libres de choisir leur type de construction sont rares.

Vous vous demandez certainement quelle liaison il y a entre le délai pour construire après acquisition d’un terrain et toutes ces informations énoncées plus haut. C’est simple : la réponse à la question du préambule dépend de votre choix du terrain et des documents que vous avez en main. S’il n’y a pas d’obligation légale entre la date de la signature de l’acte de vente et le début des travaux, il existe des risques auxquels il faut faire attention.

Les risques liés au laps de temps entre l’acquisition d’un terrain et l’ouverture du chantier

Si vous n’avez aucune obligation à respecter, vous avez toutefois des risques à minimiser. Quels sont ces risques et à quoi vous vous exposez si vous ne les prenez pas en compte ?

Le plan local d’urbanisme PLU

Le plus souvent, on a tendance à penser que lorsqu’il n’y a pas encore de permis de construire déposé, il n’existe aucun délai à respecter avant d’ouvrir le chantier. C’est vrai si vous vous êtes bien renseigné sur le plan local d’urbanisme. Et pour cause, il est possible qu’un PLU soit en cours de révision ou d’annulation avant la transaction. Ce qui va avoir de l’impact sur le caractère constructible du terrain.

En effet, la réécriture d’un PLU a moins de risque d’influencer le caractère constructible d’un terrain par rapport à l’annulation d’un PLU existant. C’est le cas le plus fréquent : il y a un recours contre le PLU actuel. Ce type de contrainte a lieu pour des raisons administratives.

Donc, si l’annulation est accordée par le tribunal administratif, la municipalité est dans l’obligation d’utiliser les textes précédents. Or, il est possible que dans ces anciens textes, le terrain acquis ne soit pas constructible ou les règlements de construction sont différents de ce que vous avez prévu.

Définition d’un PLU

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document qui vient remplacer le Plan d’Occupation des Sols (POS). Il s’agit d’une planification qui définit la constructibilité ou non des terrains ainsi que les conditions de leur usage. Il appartient à chaque commune d’élaborer ce document.

Techniquement, un PLU est composé de nombreuses cartes sur lesquelles le territoire de la commune est subdivisé en différentes zones. Chacune de ces zones a ses propres règles d’urbanisme présentées dans un document appelé « règlement ». À titre d’exemple :

– Zone A : zone agricole (non constructible)

– Zone U : zone urbaine (constructible sous certaines conditions)

– Zone N : zone naturelle (non constructible sauf exceptions)

– Zone AU : zone à urbaniser (constructible, mais pas dans l’immédiat)

Le PLU doit également contenir un projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Il s’agit ici d’un document qui expose la politique communale ou intercommunale sur la gestion du territoire. Plus important encore, un PLU peut être révisé ou modifié afin de répondre aux besoins de croissance de la commune dus aux mouvements démographiques.

À quoi sert un PLU ?

Le PLU sert à la commune de référence pour délivrer ou non un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir, etc. Si un projet de construction ne respecte pas les règles énoncées dans le PLU, le permis de construire sera refusé. À l’inverse, si un projet immobilier respecte les règles d’urbanisme dont le PLU, le Maire ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire pour refuser la demande de permis.

En outre, il faut également consulter un PLU pour savoir si un projet de construction est frappé par des servitudes d’urbanisme ou s’il va y avoir des projets de grande envergure prévus sur un terrain (par exemple : construction de route). Voilà pourquoi vous devrez consulter un PLU avant tout achat d’un terrain. Il est même conseillé de jeter un œil sur le PADD du PLU afin de connaître les orientations de la commune pour les années à venir.

Est-il possible de contester un PLU ?

Il est possible que les conséquences d’une élaboration ou d’une révision d’un PLU soient pénalisantes aussi bien pour les propriétaires que pour les futurs propriétaires. D’où l’importance de bien vous renseigner préalablement auprès de la commune avant toute acquisition d’un terrain.

En principe, la commune doit avertir les habitants sur la révision d’un PLU à travers une concertation ou une organisation d’une enquête publique. La révision peut avoir lieu pour :

  • Changer un terrain en zone agricole en terrain constructible ;
  • Définir une servitude ou un emplacement réservé ;
  • Interdire la construction sur un terrain en zone urbaine ou à urbaniser en raison d’une intervention d’une association de défense de l’environnement ;
  • Modifier un terrain en zone à urbaniser en zone urbaine afin de répondre à la croissance démographique ;
  • Modifier le coefficient d’occupation des sols insuffisant ou excessif en raison d’une intervention d’un propriétaire ;

L’idéal est donc de donner son avis par écrit au cours de l’élaboration ou de la révision d’un PLU. C’est possible grâce aux registres prévus à cet effet lors des enquêtes publiques. Il est également judicieux de discuter directement avec les commissaires enquêteurs afin qu’ils puissent prendre en considération votre projet lors de l’élaboration ou de la révision du PLU.

Supposons que votre projet respecte les règles d’urbanisme, mais vous avez oublié de vous renseigner sur une éventuelle révision du PLU. Dans ce cas, vous serez obligé de démarrer rapidement les travaux de construction si vous ignorez avant la transaction ce projet de révision de la commune. Sinon, vous devrez former un recours contre la révision du PLU.

Si vous optez pour ce deuxième choix, vous disposez d’un délai de 2 mois à partir de l’affichage de décision du conseil municipal qui l’a approuvé. Bien évidemment, il est possible de contester un PLU sans condition de délai, mais c’est plus compliqué.

Donc, vous pouvez choisir un recours gracieux ou un recours contentieux.

  • Le recours gracieux

Il s’agit d’une lettre recommandée avec avis de réception à adresser au Maire de la commune où se trouve le terrain. Dans cette lettre, vous devrez bien préciser le motif de la contestation du PLU. À défaut de réponse dans un délai de 2 mois ou si la réponse ne vous est pas favorable, vous disposez encore de 2 mois pour recourir auprès du tribunal administratif.

  • Le recours contentieux

Il s’agit ici d’une demande d’annulation d’une partie ou de l’ensemble de la décision municipale sur l’approbation du PLU. Cette demande doit prendre la forme d’un mémoire. Pour cela, vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de l’affichage de la décision municipale ou à compter du rejet de votre recours gracieux. À savoir : ce recours doit être signifié par lettre recommandée avec avis de réception au Maire de la commune dans un délai de 15 jours.

Bon à savoir : le recours contre un PLU peut concerner le fond du document et/ou la procédure de son élaboration ou de sa révision. Si une erreur est constatée par le tribunal administratif pour ce deuxième type de recours, cela entraîne une annulation de tout le document. Ainsi, l’ancien texte (le précédent PLU ou POS) entre en vigueur.

Le type de terrain acheté

Le délai pour lancer la construction après acquisition d’un terrain peut également être défini soit dans votre contrat de vente (pour un terrain en secteur diffus), soit dans le cahier des charges (pour un terrain en lotissement). Il est donc nécessaire de consulter ces documents, car un délai peut être imposé.

Pour le cas d’un terrain en lotissement

Un lotissement est une opération d’urbanisme qui permet à un propriétaire d’un terrain constructible et vaste de le découper en parcelles et de céder celles-ci à des différents acquéreurs.

Ce projet est à l’initiative d’un propriétaire privé ou de la mairie (lotissement communal).

Outre la promesse de vente et l’acte définitif, il existe également un règlement et un cahier de charges qui viennent organiser la vie commune et encadrer l’architecture des futures maisons. Et justement, c’est sur ce point que vous devrez prêter beaucoup d’attentions.

En principe, il ne devrait pas y avoir d’obligation de construire dans un délai précis lorsqu’il s’agit d’un achat d’un terrain en lotissement. Et pour cause, l’acquéreur d’un lot est dans l’obligation de construire tôt ou tard.

Cependant, le promoteur, l’intermédiaire entre le lotisseur et les acquéreurs, peut avoir de nombreuses raisons pour pousser les acheteurs à construire le plus tôt possible. C’est le cas si :

– Le promoteur a conclu un contrat avec une entreprise constructeur afin de lui envoyer des clients lors de la phase de commercialisation des lots.

– Le lotisseur ou le promoteur a déjà payé des droits minorés d’un certain équipement (par exemple : le gaz). En contrepartie, il s’engage à ce qu’une grande partie des lots soient chauffés au gaz. Ce qui lui pousse à définir un délai de la construction dans le cahier de charge. Ainsi, il peut éviter le paiement de la différence des taxes d’équipement.

Dans tous les cas, il s’agit d’un document qui fixe les droits et les obligations des acquéreurs vis-à-vis du lotisseur et des autres colotis. Le cahier des charges doit être joint pour la demande d’autorisation de lotir. Par contre, il n’exige pas l’approbation du Maire. De plus, il doit être joint à la promesse et à l’acte de vente de chaque lot.

Donc, dans ce document, tout acquéreur doit bien vérifier s’il existe un délai mentionné pour commencer les travaux de construction. En général, s’il y en a, vous pouvez attendre au maximum deux ans à compter de la signature de l’acte de vente pour démarrer le chantier, mais c’est au cas par cas. Rappelons-le : il s’agit d’une volonté du promoteur ou du lotisseur afin de protéger ses intérêts. Si aucun délai n’est prévu, vous avez tout le temps que vous voulez.

Pour le cas d’un terrain en secteur diffus

Rappelons-le, un terrain en secteur diffus est un terrain isolé. Il ne s’agit pas ici du sens propre du terme « isolé » qui veut dire loin des grandes agglomérations, des commerces ou encore des administrations. Le terme isolé signifie ici que le terrain ne fait pas l’objet d’une division en plusieurs parcelles. Ce qui fait sa différence avec un terrain en lotissement.

L’avantage indéniable d’un terrain en diffus réside dans la grande liberté de choisir le type de construction que vous voulez. Cependant, il faut toujours respecter les règles d’urbanisme et choisir une entreprise constructeur de maison individuelle.

En effet, il faut être vigilant avant tout achat de terrain isolé pour lequel il n’existe aucune réglementation. Premièrement, vous devrez vérifier que le terrain en question est constructible.

Pour cela, vous devrez demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel.

Ce document vous permettra de savoir la délimitation du terrain constructible, les règles de construction appliquées, la conformité de votre projet immobilier. C’est également grâce à ce document que vous pouvez obtenir une autorisation de construire.

Autre inconvénient d’un terrain en secteur diffus : il est souvent non viabilisé et les charges liées aux raccordements à des réseaux d’eau potable, d’électricité ou encore de téléphonie sont à votre charge.

Et justement, lorsque les propriétaires vendeurs passent par une agence ou par un promoteur pour vendre leur terrain, il est possible que ces professionnels vous proposent des offres tout compris. C’est-à-dire, ils ont déjà prévu l’entreprise qui va prendre en charge le raccordement du terrain.

Ainsi, c’est leur argument de vente afin de commercialiser le plus rapidement. Dans ce cas, ils n’hésiteront pas à mettre un délai précis du début de la construction dans le contrat de vente.

C’est donc un point à vérifier avant toute signature.

Autre cas de figure : le promoteur immobilier a déjà effectué tout le processus nécessaire auprès de la commune afin de vous convaincre d’acheter. Pour cela, il a déjà un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, voire un permis de construire. Ce qui vous oblige à construire dans un délai bien défini.

Le certificat d’urbanisme

Avant tout projet de construction, il faut vous renseigner sur le terrain auprès de la mairie en demandant un certificat d’urbanisme. Cette démarche peut être effectuée aussi bien par l’acquéreur que par le vendeur.

En effet, il existe deux types de certificat d’urbanisme : un certificat simple et un certificat dit « opérationnel ». Le premier est juste informatif tandis que le second précise bien si votre projet immobilier de construction est réalisable ou non.

Dans tous les cas, un certificat d’urbanisme doit préciser :

– les règles d’urbanisme appliquées sur le terrain ;

– les limitations administratives au droit de propriété ;

– les différentes taxes applicables au terrain ;

– Les équipements publics existants ou prévus (pour le certificat opérationnel seulement)

À défaut de réponse de la mairie dans un délai de 1 mois pour un certificat simple ou de 2 mois pour un certificat opérationnel, vous obtiendrez un certificat d’urbanisme tacite. Qu’il soit tacite ou exprès, un certificat d’urbanisme est valide pendant 18 mois. Il est également possible de le renouveler deux mois avant son expiration si les règles d’urbanisme n’ont pas changé pendant sa durée de validité.

Ce qui signifie que le début des travaux de construction doit démarrer dans ce délai de 18 mois si vous disposez d’un certificat d’urbanisme lors d’un achat de terrain en diffus ou si le vendeur l’a déjà demandé pour vous avant la transaction.

Le permis de construire

Pour une construction nouvelle, il faut toujours demander un permis de construire. Si le projet nécessite des démolitions, la demande de permis peut porter à la fois sur la nouvelle construction que sur la démolition.

Enfin, il vous faut un permis de construire pour une construction dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager. À noter qu’il appartient au lotisseur-aménageur de demander ce dernier.

La demande de permis de construire

Pour faire une demande de permis de construire, vous devrez remplir un formulaire Cerfa. Rendez-vous auprès de la Direction Départementale du Territoire de votre commune ou directement sur le site service.public.fr.

Selon l’importance du projet et du contrat de construction, cette démarche peut être effectuée par votre constructeur. C’est souvent le cas lors d’un achat proposé par un promoteur immobilier. Dans ce cas, vous obtiendrez un permis de construire suite à la transaction.

Dans tous les cas, vous devrez fournir :

  • Votre identité et vos coordonnées
  • La surface de plancher envisagée
  • Le plan de situation du terrain
  • L’attestation sur la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif (en cas de réalisation de cette installation)
  • Le document attestant la conformité du projet avec les règles parasismiques et paracycloniques obtenu auprès du maître d’ouvrage
  • Le document attestant la prise en compte de la réglementation thermique
  • Le projet architectural (obtenu auprès du constructeur ou de l’architecte)
  • Le projet architectural doit contenir :
  • Le plan des façades et des toitures (1 exemplaire) ;
  • Le document graphique du projet de construction au sein de son environnement (1 exemplaire) ;
  • La photo du terrain et de son environnement proche (1 exemplaire) ;
  • La photo du terrain et de son environnement lointain (1 exemplaire).

Bon à savoir : en cas de construction dans un lotissement, vous devrez fournir, en plus de ces documents, les attestations du lotisseur-aménageur (un certificat indiquant la surface de plancher constructible sur votre lot et/ou un certificat d’achèvement des équipements en cas de travaux non achevés).

En effet, vous devrez envoyer une demande de permis de construire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à adresser à la mairie. Sinon, vous pouvez la déposer directement. Votre demande ainsi que les dossiers joints doivent être établis en 4 exemplaires.

Ensuite, la mairie doit vous délivrer un récépissé qui va indiquer votre numéro d’enregistrement et le cas échéant, la date d’obtention d’un permis tacite. De plus, ce récépissé précise également toutes les modifications susceptibles de survenir dans le mois qui suit votre dépôt : demande de pièces manquantes, raisons de la non-obtention d’un permis tacite, etc.

Dans quel délai ?

À compter de la date de réception d’un dossier complet, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour un permis de construire une maison individuelle. Lors du premier mois, la mairie est dans l’obligation de signaler des pièces manquantes à votre dossier, de consulter pour avis l’architecte des bâtiments de France.

Ensuite, vous disposez de 3 mois pour renvoyer les pièces manquantes demandées par la commune. La consultation pour avis de l’architecte des bâtiments de France a pour conséquence de majorer le délai d’instruction de 1 à 6 mois en fonction de chaque cas. Sinon, ce délai d’instruction est de 2 mois et commence à courir à partir de la réception d’un dossier complet.

La réponse de la mairie

La commune doit répondre à votre demande sous forme d’un arrêté. De plus, vous serez également notifié à travers une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En effet, le permis peut être accordé avec quelques prescriptions supplémentaires (besoin de raccordement aux différents réseaux, modification de l’aspect extérieur, etc.) Si c’est le cas, ces obligations ne remettent pas en cause la réalisation de votre projet.

À défaut de réponse de la mairie pendant le délai d’instruction, vous avez la possibilité de construire librement. Sinon, vous pouvez également demander un certificat attestant l’existence de cette autorisation.

La demande de permis de construire peut être refusée. Dans ce cas, la commune doit motiver sa décision selon les règles d’urbanisme ou de servitudes. Sinon, elle peut également surseoir à statuer. C’est-à-dire, sa réponse sera différée soit en raison d’une élaboration ou d’une révision de son PLU. Si c’est le cas, le sursis doit être motivé et ne doit pas excéder deux ans.

Qui peut demander un permis de construire ?

Tout propriétaire d’un terrain constructible peut demander un permis de construire. De même, un non-propriétaire peut également le demander à condition qu’il obtienne une autorisation préalable ou un mandat du propriétaire.

Un non-propriétaire peut être un futur acheteur, une société de lotissement ou de construction de bâtiment, un agent ou un promoteur immobilier. C’est souvent le cas dans le cadre d’un achat de terrain qui comporte une clause suspensive de vente en cas de refus de permis ou dans le cadre des travaux plus complexes confiés à des professionnels.

Donc, il est possible que l’agence ou le promoteur du propriétaire à qui vous allez acheter le terrain ait déjà effectué les démarches de demande de permis auprès de la commune. De même, il est possible que votre lotisseur ait déjà fait la demande de permis de construire pour faciliter la commercialisation de ses parcelles.

La durée de validité d’un permis de construire

Les deux cas de figure, énoncés ci-dessus, vont vous obliger à respecter un certain délai pour construire après l’achat. Il faut noter que la durée de validité d’un permis de construire est de 2 ans à compter de la date de son obtention. À défaut d’exécution des travaux dans ce délai, cette autorisation est périmée. En outre, si vous interrompez les travaux pendant plus d’un an, votre permis de construire sera également périmé.

L’étape suivante consiste à ouvrir le chantier. Pour cela, vous devrez déposer en mairie ou adresser une lettre recommandée avec un accusé de réception une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires. Le maître d’ouvrage doit également fournir une justification de votre assurance dommages-ouvrage.

En effet, il est possible de proroger d’un an la durée de validité de votre permis de construire à condition que votre demande de prorogation soit effectuée deux mois avant l’expiration du délai de validité du permis.

Attention ! Un tiers peut contester votre permis de construire. Pour cela, il a deux mois à compter de la date de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. La contestation doit se faire au tribunal administratif. Cependant, la mairie et vous devrez être notifiés pour que son recours soit recevable.

Donc, tôt vous affichez votre autorisation de construire, vite vous obtiendrez un permis de construire purgé de tout recours. D’ailleurs, c’est pour cette raison que de nombreuses agences ou promoteurs immobiliers font la demande de permis de construire avant toute transaction.

Quel délai entre l’achat d’un terrain et le début de la construction ?

Finalement, il n’y a aucun délai pour construire après l’achat si :

– le terrain reste constructible

– il n’y a aucun délai précisé dans le contrat de vente (pour un terrain en diffus) et dans le cahier de charges (pour un lotissement)

– l’acquéreur ne dispose pas encore ni d’un certificat d’urbanisme, ni d’un permis de construire

À l’inverse, vous avez un délai de 18 mois pour construire si vous avez un certificat d’urbanisme et un délai de 2 ans pour construire si vous avez un permis de construire. Par contre, renseignez-vous préalablement sur le caractère « constructible » du terrain et sur l’éventuelle révision ou annulation du Plan Local d’Urbanisme de la commune. Si ces conditions sont remplies, vous avez tout le temps que vous voulez pour construire après l’achat d’un terrain.

Dans certains cas, c’est nécessaire pour éviter les prêts bancaires et pour faire quelques économies avant de construire. C’est également choisi par de nombreux particuliers lorsqu’ils ne savent pas encore s’ils vont finalement revendre le terrain acheté.

Dans tous les cas, sachez que vous risquez de ne pas avoir des garanties de prix avec votre constructeur, à moins que le temps d’attente soit défini à l’avance. Sinon, la construction peut vous coûter plus cher que vous l’avez prévue si vous attendez trop longtemps. D’ailleurs, vous pouvez également bénéficier d’un prêt relais sur 2 ans. Ce qui correspond au délai de validité d’un permis de construire. Alors, il n’y a pas beaucoup d’intérêt à attendre trop longtemps avant l’ouverture de chantier.

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