Le bail professionnel concerne en général des locaux utilisés par les professions libérales ou les associations à but lucratif. Ils doivent être réservés à un usage exclusivement professionnel.
Si l’activité est d’ordre commercial, artisanale ou encore agricole, c’est le régime du bail commercial qui s’appliquera. La durée du bail professionnel obéit à des règles précises.
En signant son bail professionnel, la personne concernée s'engage pour une durée minimale.
Cette durée, assez longue, ne peut être inférieure à six ans.
En ce sens, le régime du bail professionnel est un peu moins souple que celui du bail commercial, dont la durée peut être réduite à titre dérogatoire.
Cette durée de six ans procure une stabilité appréciable, qui peut permettre, par exemple, de fidéliser une clientèle.
En revanche, si le bail professionnel doit s'étendre sur au moins 6 ans, rien n'empêche de prévoir une durée plus longue.
Il est à noter que si le locataire souhaite utiliser les locaux loués aussi bien pour un usage professionnel que pour l'habitation, il doit signer un contrat différent, appelé contrat mixte.
Celui-ci aura une durée minimale de trois ans, portée à six pour les personnes morales.
Il est conseillé de prévoir les conditions du bail, et notamment celles relatives à sa durée, dans une convention écrite, bien que la jurisprudence ait admis, dans certains cas, la conclusion d'un contrat verbal.
Un document écrit permettra en effet de fixer avec plus de précision les modalités de la relation contractuelle.
Arrivé à son terme, le contrat de bail est reconduit de façon tacite entre le propriétaire et le locataire.
Elle s'opère de manière automatique, sans formalisme particulier. Les conditions restent identiques à celles prévues par la convention initiale.
Par conséquent, la durée du nouveau bail sera la même que précédemment ; il courra sur six ans, ou sur une durée supérieure si cela est stipulé dans le contrat initial.
Cependant, l'une des parties peut donner un congé à l'autre.
Les règles qui le régissent diffèrent selon qu'il s'agit du locataire ou du propriétaire.
Le locataire peut quitter les lieux à tout moment ; il n'est pas même tenu d'y rester trois ans, comme l'y aurait obligé un bail commercial.
Il informe le propriétaire au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il l'informe de la date prévue pour son départ.
Il peut également recourir à un acte délivré par un huissier de justice.
Le locataire est cependant tenu de donner un préavis de six mois au propriétaire.
De son côté, le propriétaire souhaitant donner congé au locataire doit patienter jusqu'à l’expiration du bail.
Avant de résilier le contrat, il doit, lui aussi, respecter un préavis de six mois. Le propriétaire n'a pas à justifier sa décision de manière spécifique.
De même, il ne doit aucune contrepartie financière au locataire.
Cependant, rien n'interdit aux contractants d'aménager les modalités de résiliation du bail professionnel.
Dans cette logique, ils peuvent prévoir, en l'inscrivant dans le contrat, un préavis réduit.
Si le propriétaire souhaite poursuivre le bail en augmentant le loyer, par exemple, il ne sera plus question de reconduction tacite.
Il devra alors proposer au locataire un renouvellement du bail professionnel.
Pour ce faire, il lui adresse, en respectant un préavis de six mois, un congé précisant les nouvelles conditions contenues dans le bail.
Ce congé doit prendre la forme d'une demande écrite, notamment par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle précisera notamment le montant du nouveau loyer.
Cette démarche s'accompagne d'une offre de renouvellement du contrat.
Si le locataire accepte ces nouvelles conditions, il pourra conclure un accord avec le propriétaire et signer ce nouveau bail, pour une durée minimale de six ans.
Si ces conditions ne lui conviennent pas, le locataire devra alors quitter les lieux au terme du bail.
Au contraire du régime du bail commercial, il ne peut pas se prévaloir d'un droit au renouvellement.
Il est à noter que le locataire n'a guère de recours pour contester, devant les tribunaux, le montant du nouveau loyer.
Le bailleur peut en effet le modifier à son gré.