La gestion d’un immeuble en copropriété est une opération complexe. Pour éviter le conflit entre les copropriétaires, il faut la confier à un syndic.
Il s’agit d’une personne morale ou physique qui joue le rôle d’administrateur du bien. Cela dit, son mandat est déterminé. Les copropriétaires peuvent donc changer de syndic.
Il faut seulement faire les choses dans les règles de l’art et dans le respect total de la loi en vigueur.
Comme il a été indiqué auparavant, le syndic de copropriété se présente comme le représentant de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Il s’agit d’un organe de décision qui endosse plusieurs responsabilités. Pour commencer, c’est le responsable de l’entretien de l’immeuble.
Il est donc chargé de définir le budget utile au maintien des parties communes et au règlement des factures d’eau et d’électricité (encaissement des chèques, réception des virements ou prélèvements).
En outre, il détermine les travaux de maintenance ou de réparation à effectuer.
Le syndic peut également prendre en charge le recrutement des employés qui vont s’occuper du jardinage, du ménage, du gardiennage et de la conciergerie.
Autrement dit, il joue le rôle d’un responsable des ressources humaines, car il doit rédiger les bulletins de paie et gérer les congés.
Toutefois, chaque décision prise doit être validée par l’ensemble des copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent également confier au syndic la gestion financière et administrative de l’immeuble.
Ce dernier doit par exemple établir le budget prévisionnel, veiller au respect du règlement de la copropriété, gérer le compte des copropriétaires ou encore faire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur.
Le changement de syndic est autorisé.
Cependant, il faut suivre la procédure légale. En outre, on doit respecter un délai pour changer de syndic de copropriété.
Quelle démarche faut-il accomplir alors ?
Tout d’abord, les copropriétaires à l’origine de la décision doivent aviser le syndic par courrier recommandé avec accusé de réception.
Ce dernier est tenu d’organiser une Assemblée générale (AG) dans le cas où il est encore en fonction.
En revanche, si son mandat a déjà pris fin, c’est aux copropriétaires de convoquer une AG.
Lors de la réunion, le changement de syndic doit être à l’ordre du jour.
Les copropriétaires doivent réunir des motifs graves et sérieux qui les incitent à se passer du service du syndicat actuel.
Tous les assistants à la réunion vont donc procéder à un vote.
Si la majorité opte pour le changement de syndic, la copropriété procèdera au choix du nouveau prestataire.
Évidemment, tous les copropriétaires peuvent présenter des candidats.
Les participants à la réunion vont alors étudier chaque candidature, y compris celle de l’ancien syndic si ce dernier décide de renouveler sa proposition.
Dans le cas où les copropriétaires n’arrivent pas à faire un choix pertinent au cours de l’AG, une prochaine rencontre sera programmée.
C’est le cas lorsqu’aucun candidat n’a obtenu le tiers des voix.
En revanche, si un prestataire a obtenu 33% des voix, on pourra procéder à un second vote dans l’immédiat.
Il faut souligner que les divergences d’opinion sont souvent au rendez-vous lors de la prise d’une décision aussi importante.
Chacun a sa façon de définir un bon syndic même si le choix s’effectue en fonction des honoraires, de l’expérience et du sérieux du prestataire.
Il arrive même que la seconde réunion se termine sans qu’aucun syndic n’ait été élu.
Dans ce genre de situation, il faut saisir le Tribunal de grande instance.
Ce dernier va nommer un administrateur provisoire qui se chargera d’organiser l’assemblée générale et de superviser le vote.
La même démarche est obligatoire si le contrat du syndic actuel prend fin alors qu’il n’a pas encore de successeur.
Le changement de syndic peut avoir plusieurs raisons.
Il se peut par exemple que le syndicat en fonction ne souhaite plus renouveler son mandat et c’est une décision qui lui revient de droit.
Il est donc tenu d’informer les copropriétaires lors d’une assemblée générale. En général, la réunion s’achève par un accord à l’amiable.
La tenue d’une nouvelle rencontre sera au programme. Durant l’AG en question, le syndic met à l’ordre du jour le choix de son remplaçant.
La décision de changer de syndic peut également venir des copropriétaires.
C’est le cas lorsque ces derniers sont insatisfaits de la prestation du prestataire en service.
Bien entendu, il faut fournir des motifs graves et sérieux si on demande un changement de syndic avant la fin du contrat.
On cite entre autres les manquements aux fonctions ou une grave erreur dans la gestion du bien.
Il est important de mentionner que le changement de syndic ne doit pas avoir lieu avant la fin du mandat du syndic en fonction.
En général, la date butoir est définie dans le contrat.
Mais selon la loi Alur du 24 mars 2014 rectifiée par la loi Macron du 6 août 2015, les copropriétés doivent se soumettre à la règle de mise en concurrence.
Elle porte la durée du mandat du syndic à 3 ans.
Comme il a été mentionné auparavant, le changement de syndic peut prendre du temps en cas de désaccord entre les copropriétaires. Ainsi, il faut s’y prendre à l’avance.
Pour commencer, on doit organiser l’Assemblée générale un mois avant la fin du contrat du syndic en activité.
Pour rappel, il durera 3 ans si les copropriétés décident de se soumettre à la règle en vigueur.
Si les copropriétaires ont choisi le nouveau syndic lors de cette réunion, la transition s’effectue immédiatement.
Cela signifie que l’ancien syndic quitte sa fonction à la date indiquée dans son contrat et le nouveau syndic va entrer en action.
Les deux parties doivent faire la passation comme il se doit dans le mois suivant l’AG.
L’ancien syndic est tenu de remettre tous les documents utiles à la gestion de l’immeuble à son successeur dans un délai de 2 mois.
En cas de problème qui a obligé les copropriétaires à recourir à la justice, le délai pour changer de syndic de copropriété risque fort de se prolonger.
En effet, il faut encore attendre la fin du mandat du syndic provisoire désigné par le tribunal avant que le nouveau syndic n’entre en action.